¿Cómo cambió el e-commerce la función de las tiendas físicas?
El canal digital dejó de ser un complemento y se volvió un motor estructural de la logística urbana, que permite a los retailers vender más sin necesitar proporcionalmente más metros cuadrados de tienda. Así lo describe el Reporte del Entorno Inmobiliario Comercial en México, elaborado por Mac Arquitectos Consultores al cierre del segundo trimestre de 2026 [1].
El retail organizado contaba con 47 mil 600 establecimientos en 31,2 millones de m² de piso de venta, volumen que creció más de 15% entre 2019 y 2025 [1]. Ese crecimiento ahora se concentra en tiendas pequeñas y eficientes, pues la proporción de superficie por tienda cambió como parte de una lógica de eficiencia y selectividad [1].
Juan Ignacio Rodríguez, director general de la firma, explica que el canal digital "es ya parte del modelo de negocio de muchos formatos" [1]. El reporte anticipa un ciclo menos intensivo en superficie y más selectivo, donde la oportunidad está en desarrollar en los lugares correctos y transformar el inventario existente [1].
¿Qué pasa con los centros comerciales mexicanos?
Los centros comerciales atraviesan una transformación, con un pipeline de 26 nuevos proyectos para los próximos dos años registrado al cierre del segundo trimestre [1]. El crecimiento proyectado de la población urbana empuja esa demanda.
Hacia 2050, México sumaría 18,8 millones de habitantes urbanos adicionales, con una participación de 84,1% de la población total en ciudades. Eso implicaría incorporar 12,53 millones de m² de superficie rentable para sostener una dotación de 30 m² por cada 100 habitantes urbanos [1].
Hasta la primera mitad de 2026, el país contaba con 988 centros comerciales que agrupan 25,09 millones de m² de área bruta rentable, donde operan 79.000 locales comerciales [1]. Es un parque inmobiliario que crece, pero cada vez más condicionado por cómo se reparte la demanda entre tienda física y canal digital.
¿Por qué crece la demanda de bodegas urbanas y minibodegas?
La última milla, componente central del ecosistema omnicanal, aceleró la demanda de minibodegas que funcionan como puntos de almacenamiento urbano y apoyo a las entregas, al punto de generar un déficit de espacios diseñados para ese fin en la Ciudad de México [1].
Mario Berlanga, CEO de ProximityParks, describe que "la demanda por espacios para llevar a cabo logística urbana, de manera eficiente, sigue creciendo" y que los clientes valoran cada vez más la eficiencia operativa y la sustentabilidad de esos espacios [1]. Según Berlanga, las empresas globales ya no compiten solo en precio, sino en tiempos de entrega y en impacto ambiental [1].
Fibra Storage, especializada en minibodegas de autoalmacenaje bajo las marcas U-Storage y Guardabox, identifica las ubicaciones estratégicas dentro de las ciudades como el factor clave de su negocio. Diego Isita Portilla, director general de la firma, señaló que conseguir esos sitios es "el factor de éxito de este concepto" [2].
| Empresa | Portafolio | Enfoque | Dato reciente |
|---|---|---|---|
| Fibra Storage | 44 propiedades propias, 36 sucursales en operación [2] | Minibodegas de autoalmacenaje urbano | 221,5 millones de pesos de ingresos trimestrales, +16% anual [2] |
| Proximity Parks | 17 propiedades, 13 en la Ciudad de México [2] | Parques industriales de última milla | Cliente de logística de última milla de Mercado Libre, Amazon, FedEx, DHL, Tiendas Coppel, Unilever y AutoZone [2] |
¿Cómo está el mercado inmobiliario de última milla en la Ciudad de México?
El inventario industrial de last mile en la zona metropolitana de la capital alcanzaba 780.000 m² a cierre del tercer trimestre de 2025, con una tasa de disponibilidad de 10,8% y rentas de hasta 9,15 dólares por m² en algunos corredores, según estimó CBRE México [1].
“Nosotros no hacemos bodegas en las afueras de las ciudades, sino dentro de la ciudad.”
Desde entonces, la alta demanda, concentrada en zonas como el oriente de la ciudad y el corredor Zumpango-AIFA, impulsó nuevos proyectos y la reconversión de espacios existentes hacia uso logístico [1]. El fenómeno no es exclusivo de la capital: en Nuevo León, el corredor industrial opera con una ocupación cercana al 97% [2].
Esa saturación empuja parte de la distribución hacia municipios como Santa Catarina y San Nicolás [2]. En Querétaro, el corredor de El Marqués busca espacios fragmentados para importadores y distribuidores regionales, además de las megabodegas tradicionales [2].
| Indicador (ZM Ciudad de México, 3T 2025) | Valor |
|---|---|
| Inventario industrial last mile | 780.000 m² [1] |
| Tasa de disponibilidad | 10,8% [1] |
| Renta máxima en corredores clave | US$ 9,15 por m² [1] |
¿Quiénes están invirtiendo en logística urbana y para quién trabajan?
Proximity Parks anunció recientemente una inversión de 600 millones de pesos para construir un centro logístico de 24.000 m² en Iztapalapa, diseñado específicamente para operaciones de última milla [1]. La compañía trabaja con clientes como Mercado Libre, Amazon, FedEx, DHL, Tiendas Coppel, Unilever y AutoZone [2].
El avance de TikTok Shop en México también presiona esta demanda. La plataforma de última milla 99minutos identificó que el crecimiento agresivo de ese marketplace detonó un repunte crítico en la necesidad de infraestructura de fulfillment urbano [2].
Wagner Aoki, gerente de Programas Senior de 99minutos, advirtió que el reto ya no es solo generar ventas en pantalla, sino procesar y entregar esos pedidos con rapidez desde modelos de almacenamiento local [2].
Esa brecha de velocidad entre canales se refleja en los datos del Inegi: en mayo, el comercio minorista tradicional creció 2,4% anual, mientras el e-commerce avanzó 12%, es decir, cinco veces más rápido [2].
¿Qué significa esto para los retailers y marcas que venden en línea?
Para quien opera comercio digital en México, el mensaje es directo: la pelea ya no es solo por visibilidad en el checkout, sino por quién consigue el metro cuadrado correcto cerca del consumidor final. Con una disponibilidad de solo 10,8% en el corredor last mile de la capital, los espacios bien ubicados escasean y encarecen la operación para quien llega tarde [1].
Tres implicaciones concretas para equipos de comercio y logística:
- Evaluar modelos de almacenamiento descentralizado antes de que la disponibilidad de espacios ad hoc se reduzca más en corredores clave como el oriente de la Ciudad de México [1].
- Entender que el crecimiento del e-commerce, de 19,2% en 2025 frente a un retail físico mucho más lento, demanda una infraestructura de cumplimiento dimensionada para ese ritmo, no para el del canal tradicional [2,3].
- Monitorear el costo de la última milla, con rentas de hasta 9,15 dólares por m² en los corredores más demandados, como una variable que ya incide directamente en la rentabilidad del canal digital [1].
Fuentes
- [1]El Financiero, E-commerce impulsa logística urbana y retail — elfinanciero.com.mx
- [2]El Financiero, El e-commerce desata 'batalla' por bodegas urbanas en las ciudades — elfinanciero.com.mx
- [3]t21.com.mx, Comercio electrónico impulsa el retail en México: AMVO — t21.com.mx
